Société civile, IR ou IS quelles différences ?

Publié par Damien GIRARD le

Le tableau ci-dessous vise à faire un récapitulatif des principales différences entre une société civile (SC) imposée à l’impôt sur les revenus (IR) et une SC imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).

En principe, une SC est imposable à l’impôt sur le revenu. Toutefois, il est possible d’opter de manière irrévocable pour l’IS.

Il est également possible que la SC soit obligatoirement soumise à l’IS lorsqu’elle réalise une activité commerciale (sauf si les recettes procurées sont inférieures à 10% et sont donc accessoires [1]). C’est le cas par exemple d’une SC ayant une activité de location meublée.

Globalement : 

Une SC a l’IR implique une imposition plus importante des résultats courants (pas d’amortissement, charges déductibles limitées, TMI, prélèvements sociaux) mais : pour percevoir les bénéfices aucune distribution n’est nécessaire (pas d’impôt supplémentaire sur les dividendes comme dans une société à l’IS), et en cas de cession le régime des plus-values des particuliers est avantageux (plus-value immobilière : abattement pour durée de détention, exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans).

Une SC à l’IS implique une imposition moins importante sur les résultats courants, mais une distribution imposée comme dividende pour percevoir les bénéfices, et en cas de cession les amortissements sont repris ce qui augmente la fiscalité liée à la plus-value (plus le temps passe plus elle est importante).

Les deux possibilités ont donc des avantages et des inconvénients. En fonction de la situation familiale, de la nature de l’investissement, et de l’objectif à terme, l’option pour l’IS pourra ou non s’avérer pertinente.

NB : Une stratégie pourrait consister à avoir une société civile à l’IR constituée avec un associé majoritaire personne morale à l’IS avec un objectif d’investissement dans un schéma global. Ou encore l’utilisation d’une SARL de famille (voir Une question/une réponse : la SARL de famille peut-elle avoir une activité civile ?), ou d’une SNC, plutôt qu’une SC.

SCI IR SCI IS
Imposition du bénéfice fiscal Imposition entre les mains des associés (TMI de 14 à 45% + 17,2% de prélèvements sociaux) selon leur quote-part dans le capital. Imposition de la société à 15% jusqu’à 38120 € et 28 % au-delà (jusqu’à 33,33 % après 500 K€)
Régime micro (abattement forfaitaire au lieu de la déduction des charges réelles) Micro-foncier possible dans une SCI si par ailleurs l’associé en question détient en direct un autre bien immobilier loué nu. Le total de ces biens ne doit pas procurer plus de 15 000 € de revenus par an. Un abattement fixe forfaitaire correspondant aux charges de 30% est appliqué sur le bénéfice imposable. Aucun déficit possible. Le régime réel est donc en général préférable au début au moins, en sachant qu’il est alors pris pour une durée fixe de 3 ans puis renouvelé chaque année pour une année. Sans objet
Loyer imposables Loyers effectivement encaissés HT. Loyers perçus ou non dès lors qu’ils sont une créance certaine.
Charges déductibles du résultat fiscal Les charges déductibles sont limitées par l’article 31 du CGI. Les frais de gestion peuvent être déduits, ils sont limités aux frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles. Les autres frais sont pris en compte par un forfait de 20€ par local et par an. Toute charge engagée dans l’intérêt de l’exploitation
Dépenses incombants au locataire Les dépenses incombant normalement au locataire (taxe sur les ordures ménagères, charges de régularisation des dépenses d’eau etc.) ne sont pas déductibles sauf si non remboursé et à la fin de la période de location uniquement. Dépenses déduites, remboursement inclus dans le résultat concerné.
Renégociation du prêt/résiliation ancitipée Les frais de résiliation anticipée ne sont pas déductibles, sauf si c’est pour y substituer un autre prêt moins onéreux. Les intérêts des emprunts en cas de renégociation du prêt sont déductibles à hauteur du coût global des intérêts de l’ancien prêt restant dus. Donc le nouveau prêt doit permettre de réaliser une économie sur les intérêts pour que ces derniers soient déductibles. Les primes d’assurance versées pour garantir le nouvel emprunt sont toujours déductibles. Déductibles
Dépenses de travaux Les dépenses d’entretien, de réparation, et d’amélioration sur un local d’habitation, sont déductibles. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont jamais déductibles. Dépenses également déductibles. Amortissement possible dans certains cas.
Déductibilité des droits enregistrement et autres frais de Notaires attachés à une immobilisation Non déductibles (Bofip RFPI 20-20-50 n°90) Déductible en charge ou amortissable (sur la durée du bien). Option irrévocable et applicable à toute les immobilisations
Frais d’établissements (Frais de constitution de la société, d’apports etc.) Non déductibles fiscalement Déductible ou amortissables sur 5 ans
Amortissement Non déductible fiscalement Déductible fiscalement (hors valeur du terrain). Durée d’amortissement entre 30 et 50 ans. Si la SCI loue l’immeuble à son gérant, l’amortissement déductible est plafonné au résultat fiscal net (loyer – autres charges). Le surplus est mis en report.
Apport d’un immeuble pur et simple (sans passif) en cours de vie par une personne physique Pas de taxation Taxation de 5%
Mise à disposition gratuite de l’immeuble Aucun loyer à déclarer mais aucune déduction ne devient possible s’il s’agit d’un local d’habitation. S’il s’agit d’un bien d’un autre type, déclarer un loyer fictif imposable mais déduction des charges de nouveau possible Loyer fictif à déclarer
Distribution des bénéfices Pas de taxation les bénéfices ayant déjà été taxés entre les mains des associés (revenus fonciers) Dividendes imposables
Compte courant d’associé Peut être débiteur. Peut être rémunéré, mais intérêts non déductibles du résultat de la société sauf si le compte courant a été utile pour la société. Aucune imposition sur l’affectation du bénéfice en compte courant d’associé Ne peut être débiteur. Peut ête rémunéré. Intérêts déductibles si capital libéré. Attention, l’affectation du résultat en compte courant d’associé équivaut à une distribution des bénéfices et est donc taxé entre les mains des associés.
Déficits Les déficits sont imputables sur le revenu global jusqu’à 10 700 € pour leur part ne provenant pas des intérêts d’emprunt. Si le revenu global était insuffisant, la différence est reportable 6 ans sur le revenu global. Le déficit provenant des intérêts d’emprunt ou dépassant 10700 € est reportable 10 ans. Aucun impact sur la fiscalité personnelle des associés. Déficits restants dans la société et en report sans limitation de durée.
Plus-value de cession d’un actif Plus-value immobilière : prise en compte du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (possible forfait de 7,5%) et des travaux si non déduits des revenus fonciers (ou forfait de 15% dans tous les cas si immeuble détenu depuis de 5 ans). La plus-value est soumise à l’impôt sur les revenus au taux fixe de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux (sans CSG déductible) après abattement pour durée de détention (exonération IR 22 ans et PS 30 ans) + éventuelle surtaxe pour plus-value supérieure à 50 000 € de 2% à 6% Plus-value professionnelle dans société IS : imposition dans le résultat de la société (taux de 15% à 15% à 28%). La plus-value est calculée par ailleurs sur la valeur nette comptable, donc les amortissements augmentent (ou créent) la plus-value d’autant.
Plus-value de cession des parts sociales Idem ci-dessus, société à prépondérance immobilière (sauf travaux 15%). Durée de détention = celle des parts sociales Aucune notion de prépondérance immobilière donc application du régime des plus ou moins-value de valeur mobilière
Comptabilité Conseillée Obligatoire
Changement de régime fiscal Peut opter pour l’IS (définitif) Non
Provisions déductible Impossible Possible
Type de baux Habitation Tous types
Intérêts des emprunts réalisés par les associés pour acquérir les parts sociales Déductibles Non déductibles

 


[1] BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320 et http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html