Cash box : rendre « Dutreillable » ses investissements immobiliers opérationnels

Publié par Henri GRELLOIS le

La « cash box » (holding détenant des liquidités importantes suite à la cession d’une entreprise par exemple) est une situation récurrente en pratique. Un chef d’entreprise, après avoir cédé sa société d’exploitation, se retrouve avec une somme conséquente encapsulée dans une société à l’impôt sur les sociétés (suite à un report ou sursis d’imposition de la plus-value d’apport des titres à la holding) qui risque de devenir une simple tirelire. Qu’en faire ?

La transmission par donation de cette société, par exemple aux enfants, suggère une imposition qui peut apparaître légitimement confiscatoire lorsque l’on atteint les taux les plus hauts du barème d’imposition à titre gratuit (en fonction du montant du patrimoine, des donations antérieures et du nombre d’enfants notamment).

Une solution consiste à utiliser cette société en recréant une nouvelle activité commerciale, en adoptant un environnement autour d’elle qui démontre la réalité de l’activité. L’objectif est de pouvoir transmettre cette société en application du régime fiscal Dutreil transmission (exonération partielle à hauteur de 75%).

Les étapes à franchir ne sont pas si insurmontables. Nous ne détaillerons pas les conditions de seuils de détention (34% des droits de vote et financiers), ou encore de direction, et de délais de conservation des titres, conditions qui ne sont généralement pas le principal problème pour l’application de ce régime fiscal. A noter que la fonction de direction implique que la société soit à l’IS. Elle est une condition plus simple à remplir que dans le cas d’une holding à l’IR. Aucune condition de rémunération n’est par ailleurs demandée.

L’important dans ce type de projet est de réaliser des montages cohérents, en respectant notamment un critère implicite de timing raisonné et crédible avant toute transmission.

La réalisation d’investissements immobiliers opérationnels (promotion-construction, location meublée, para-hôtellerie, hôtellerie, hôtellerie de plein air, marchand de biens, résidence services  etc.) permettra de donner à cette société une réelle activité.

L’implication du chef d’entreprise doit être totale (réunions avec ses conseils, visites des investissements, suivi, études de marché, arbitrages actifs, implication réelle, logique entrepreneuriale, rencontre avec les promoteurs, co-investissement avec des professionnels du secteur etc.), et doit permettre la constitution d’écrits formalisant cette activité au sein de la société.

Lorsque la société aura réalisé plusieurs investissements, qu’il y aura eu des retours sur investissement, lesquels seront réinvestit dans d’autres activités, et que plusieurs exercices comptables et fiscaux pourront asseoir sa crédibilité aux yeux de l’administration fiscale,  alors les démarches concernant le Dutreil pourront démarrer (signature d’un engagement collectif de conservation puis donation et continuité de l’activité pendant l’engagement individuel).

Ne nous y trompons pas, le risque de contrôle par l’administration est réel. Si l’environnement global entourant le projet ne permet pas de démontrer l’objectif réellement commercial, l’existence d’une activité réelle et l’implication du contribuable dans ce but. Il est donc important d’être patient, et de ne pas sauter les étapes.

De plus, la mise en place de ces investissements doit être structurée comme il se doit. Doivent notamment être pris en compte les impératifs de réinvestissements liés à l’application d’un report d’imposition de la plus-values, ou d’un sursis d’imposition. Les deux régimes n’ayant pas les mêmes contraintes pratiques. Doit également être pris en compte la nécessité de rendre animatrice la holding lorsque les investissements passeront par l’acquisition de sociétés cibles. La prise de participation, le contrôle de la filiale, sa direction, et son animation passent par de nombreux éléments à prendre en compte dès le départ ou à mettre en place. L’animation nécessitant une réflexion en amont mais aussi tout au long de la vie de la société, l’assistance du Family Advisor dans sa mise en oeuvre sur le long terme s’avère primordiale.

S’il existait plusieurs « cash-box », par exemple une par enfant lorsque la transmission du patrimoine a été anticipée, la constitution par apport de cash d’une filiale commune permettra de réaliser des investissements communs, avec une puissance d’investissement démultipliée.

L’objectif ici est la création d’une société filiale éligible, avec des holding passives en haut (un niveau d’interposition ici). A noter que cela exclut, plus tard, la possibilité d’avoir recours à l’engagement collectif réputé acquis (voir notre article sur les pièges de la holding interposée Société interposée et Dutreil : les pièges à éviter).

Toute l’attention devra être portée sur le montage à mettre en oeuvre. Ici en effet la mise en place d’un véhicule d’investissement commun nécessitera de réaliser des investissements par acquisition/constitution de filiales.

Ici encore, le rôle du Family Advisor sera d’accompagner son client avec une vision globale et une relation à long terme.