Donation de la nue-propriété ou donation à terme ? Avantages méconnus

Publié par Damien GIRARD le

La donation de la nue-propriété est une pratique courante. Elle permet par exemple pour un parent de donner la nue-propriété d’un bien à son enfant (avec une fiscalité moindre, la valeur de la nue-propriété dépendant de l’âge de l’usufruitier en application du barème prévu à l’article 669 du CGI).

Le parent conserve l’usufruit (qui en général est réversible sur la tête du conjoint survivant). Ainsi, il pourra continuer à utiliser le bien, ou le louer et en percevoir les revenus.

Au décès, l’enfant récupère le bien en pleine propriété (l’usufruit s’éteint), mais sans paiement de droits de mutation à titre gratuit supplémentaire. Il n’a donc payé des droits que sur la valeur de la nue-propriété (droits qui peuvent être pris en charge par le parent donateur).

Cette « technique » simple et efficace est-elle toutefois la meilleure ?

La donation à terme est une donation actuelle, immédiate et irrévocable d’un bien, dont la délivrance est simplement reportée au terme (ici le décès par exemple).

Ne serait-il alors pas plus pertinent de faire une donation à terme de la nue-propriété (afin de bénéficier d’une taxation sur une valeur moindre, car la donation à terme, bien que reportée en ce qui concerne la délivrance du bien, rend immédiatement exigible les droits de donation) ?

En effet, dans les deux hypothèses ci-dessus, l’enfant ne devient pleinement propriétaire qu’au décès du parent donateur. Dans les deux hypothèses les droits sont dus immédiatement et sur la même valeur. Mais :

  • Dans le premier cas, le parent perd la nue-propriété, ce qui implique les contraintes liées aux rapports existant entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
  • Dans le second cas, le parent conserve la pleine propriété ce qui exclut donc cette problématique.

Pour aller plus loin : 

La donation à terme pourrait prévoir un terme différent du décès, par exemple, l’atteinte d’un certain âge du donataire encore mineur. Cela permet :

  • De ne pas être contraint par la minorité du donataire dans la gestion du bien
  • D’utiliser immédiatement l’abattement applicable sur les droits de mutation en ligne directe (et de se prémunir contre une baisse potentielle de cet abattement à l’avenir du fait des modifications législatives)
  • De faire commencer à courir le délai de 15 ans qu’il est nécessaire d’attendre actuellement pour le renouvellement de cet abattement, et ainsi de refaire une donation 15 ans plus tard en profitant d’un nouvel abattement
  • De gérer le bien avant l’arrivé du terme pour en faire profiter le donataire

La donation à terme pourrait être, au surplus, alternative ou facultative, cela permet :

  • De se ménager un délai de réflexion (jusqu’au terme) et si cela apparaît opportun, de substituer le bien initialement donné à un autre bien.

La donation à terme pourrait prévoir une clause de substitution permettant :

  • De céder le bien donné à charge d’en réinvestir le prix dans un autre bien, et ce plusieurs fois de suite, jusqu’au terme de la donation, pour finalement donner le bien qui s’y trouvera à ce moment là.

Pour rappel, la donation à terme permet en outre :

  • De conserver la propriété du bien
  • De disposer du bien, notamment de l’aliéner

Attention toutefois : dans certains cas, une fiscalité complémentaire peut être due au jour du terme (prise de valeur du bien substitué si cession par exemple). Toutefois, un regard global de cette opération permet de compenser aisément ce désagrément qui, de toute façon, serait pris en compte dans une situation fiscale analogue dans laquelle nous n’aurions pas eu ces avantages juridiques.


 

Lecture : La donation à terme – Bernard Jadaud – La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n°3, 20 janvier 2006.