Un immeuble détenu par X vaut actuellement 100.
X apporte à une SCI à l’IR la nue-propriété du bien immobilier. En fonction du barème fiscal de l’article 669 du CGI, la valeur de la nue-propriété est de 50 et de l’usufruit 50.
La SCI détient donc la nue-propriété de 50.
10 ans plus tard, le bien est vendu. La SCI vend la nue-propriété, X vend l’usufruit.
La valeur du bien est toujours de 100.
La SCI vend un droit en nue-propriété, vu l’âge de l’usufruitier à la vente, la nue-propriété représente maintenant 60 % du prix soit 10 points de plus. Elle réalise donc une plus-value fictive de 10.
X vend l’usufruit qui vaut désormais 40. La valeur de la plus ou moins-value est fonction de son âge au moment de la vente. La valeur d’acquisition est calculée selon son âge au moment de la vente, de 40. Le prix de vente est aussi de 40. Il ne réalise ni-plus-value ni moins-value.
Il faut donc faire attention, car le démembrement créer ici une plus-value fictive qui n’aurait pas existée en cas de vente en direct. De plus, celle-ci va augmenter avec l’âge de l’usufruitier.
Au -delà de la vente, de pose également la question de cette plus-value fictive et en fait latente en cas de passage de la SCI à l’IS.
