Dossier du mois – Avril 2020 – Utilisation personnelle d’un bien immobilier détenu au travers de sa société

Publié par Damien GIRARD le

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier appartenant à votre société : quelles conséquences, quels risques ?

Nombreuses sont les personnes qui détiennent des biens immobiliers au travers d’une société. Certains détiennent même leur résidence principale ou secondaire au travers d’une SCI familiale. Quelle que soit la forme sociale (société civile, société par actions simplifiée, ou autre), quel que soit le régime fiscal de la société (impôt sur les revenus -IR- ou impôt sur les sociétés -IS-), certaines règles sont à connaitre.

Nous ne reviendrons pas sur l’utilité ou non de détenir un bien d’usage au travers d’une société plutôt qu’en nom propre / en direct. Nous ne reviendrons pas non plus sur les différences qui existent entre ces deux types d’imposition et les conséquences parfois très désavantageuses de la détention d’un bien d’usage dans une société à l’impôt sur les sociétés, ou dans certaines sociétés à l’impôt sur le revenu (notamment la SARL de famille).

1 / L’utilisation d’un bien qui appartient à une société implique-t-elle l’imposition d’un « loyer fictif » ?

Le cas le plus connu est le suivant : une société à l’impôt sur les sociétés met à disposition un bien immobilier à un associé. En effet dans ce cas, il sera nécessaire de réintégrer au « chiffre d’affaires » réalisé un loyer « normal » qui sera donc imposable à l’impôt sur les sociétés quand bien même aucun loyer ne serait versé par l’utilisateur du bien. En effet, la non-perception d’un loyer par la société n’est pas quelque chose de « normal », il s’agit d’un manque à gagner qui est réintégré fiscalement.

Ce principe est, pour beaucoup, limité à la situation ou la société est à l’impôt sur les sociétés (IS) et ne s’applique pas lorsque la société relève de l’impôt sur les revenus (IR). Or, cela n’est pas toujours vrai.

Que vous déteniez un bien au travers d’une société à l’IR ou même en direct, il est parfois possible de devoir déclarer un loyer « fictif » et d’être ainsi imposé en revenu foncier du fait de l’utilisation gratuite d’un bien dont vous êtes propriétaire. C’est même en réalité le principe : tout bien immobilier détenu directement ou non (société IR) implique l’imposition d’un loyer fictif en cas d’utilisation gratuite du bien.

Si vous n’êtes pas imposé pour l’utilisation de votre résidence principale ou secondaire ce n’est que parce que le code général des impôts prévoit explicitement une exception pour l’utilisation gratuite des logements dont vous êtes propriétaire.

Extrait du Bofip :

Outre les revenus des propriétés données en location par le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal, font également partie des revenus fonciers imposables les revenus qui proviennent des propriétés dont le contribuable se réserve la disposition. Dans cette situation, en principe, le revenu que représente la valeur des avantages en nature dont le propriétaire a bénéficié est donc imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Toutefois, des exonérations sont prévues en faveur des logements dont le contribuable se réserve la jouissance et du droit de chasse dont le contribuable se réserve la jouissance.

Cette exonération légale est prévue à l’article 15 II du Code général des impôts :

Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Cette exonération s’applique également aux locaux compris dans des exploitations agricoles et affectés à l’habitation des propriétaires exploitants.

Conséquence : si vous utilisez à titre personnel un bien immobilier qui vous appartient et qui n’est pas un logement, vous devez en principe déclarer dans vos revenus fonciers un loyer « fictif » égal au loyer normal que vous auriez pu en retirer si vous l’aviez mis en location. La même solution est retenue si ce bien est détenu au travers d’une société IR.

Le corolaire à l’imposition d’un loyer est la déduction des charges qui devient possible.

2 / Une société à l’IS détient notamment un bien immobilier dont je me réserve la jouissance une partie de l’année, quels sont les risques à connaitre ?

La société a un intérêt qui lui est propre, et utiliser un bien gratuitement n’est en principe pas dans son intérêt. Plusieurs situations doivent être distinguées.

Si vous êtes associé de la société, l’utilisation gratuite du bien est une situation économiquement avantageuse et peut être considérée comme une sorte de distribution occulte de bénéfices. La valeur de ce « gain » peut être imposable. L’administration fiscale serait en droit de procéder à une réintégration de cet avantage imposable comme un dividende.

Si vous êtes gérant ou dirigeant de la société (associé ou non) l’utilisation gratuite du bien peut alors être considérée comme un « avantage un nature » (équivalent à un logement de fonction) et donc comme une forme de rémunération. Le risque est donc double si vous n’avez payé ni fiscalité personnelle, ni charges sociales.

Il existe en outre un risque pénal lié à l’utilisation d’un bien appartenant à la société : abus de bien social si la société est commerciale, abus de confiance etc. Bien entendu, encore faut-il que quelqu’un ait intérêt à poursuivre le dirigeant ou l’associé. Néanmoins pour les infractions pénales (abus de biens sociaux par exemple) l’administration fiscale, mais également le commissaire au compte le cas échéant, pourrait transmettre le dossier au parquet. Le procureur peut également s’auto-saisir s’il a connaissance de certains faits.

Afin d’éviter tout problème, il convient donc de bien analyser la situation. Les solutions seront différentes selon la nature de l’activité de la société, la composition des associés etc. La mise en place d’un contrat de mise à disposition gratuite ne résout pas tous les problèmes. Un véritable bail avec un loyer de marché payé par l’utilisateur du bien, ou la prise en compte d’un réel avantage en nature « rémunérant » le mandat social de celui qui profite du bien, permettront alors d’éviter tout risque avec l’administration fiscale et/ou sociale.